מיסוי מקרקעין הוא אחד התחומים המרכזיים והמורכבים ביותר בדיני הנדל"ן בישראל. עסקאות נדל"ן – רכישת דירה, מכירת נכס מסחרי, עסקת פינוי־בינוי או השכרת קרקע חקלאית – כרוכות בתשלומי מס משמעותיים שעשויים להשפיע באופן ישיר על כדאיות העסקה.
אנו מעניקים ללקוחות פרטיים, יזמים, קבלנים ומשקיעים ליווי משפטי מקיף לניהול נכון, מושכל וחסכוני של מיסוי מקרקעין, תוך תכנון מס מקדים, מימוש פטורים והקלות וייצוג מקצועי מול רשויות המס.
מהו מיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין הוא שם כולל למערכת מיסים החלה על עסקאות נדל"ן, הכוללת מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומס ערך מוסף בעסקאות מסוימות.
המערכת הזו נועדה מצד אחד להבטיח הכנסות למדינה ולרשויות המקומיות, ומצד שני לווסת את שוק הנדל"ן. בהמשך המאמר נבחן את המסים המרכזיים ואת הדרכים בהן ניתן להיערך אליהם באמצעות ייעוץ משפטי מתאים.
סוגי מיסים מרכזיים
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על ידי המדינה בכל עסקת רכישת מקרקעין, והוא מחושב לפי אחוז מסוים משווי העסקה.
גובה המס משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמאפייני הרוכש. מדרגות המס מתעדכנות אחת לשנה, כאשר רוכשי דירה יחידה נהנים מהקלות מס בעוד שרכישת דירה נוספת כרוכה במס גבוה בהרבה.
בהקשרים אלה, ישנם מקרים בהם תכנון מס מוקדם, למשל במסגרת עסקאות של התחדשות עירונית, יכול להביא להפחתה ניכרת בחבות המס.
מס שבח
מס שבח מוטל על מוכר נכס מקרקעין בגין הרווח שהפיק ממכירתו, לאחר ניכוי הוצאות שונות.
הוצאות מוכרות עשויות לכלול שיפוצים, שכר טרחת עו"ד ודמי תיווך. בנוסף, קיימים פטורים שונים – לדוגמה, פטור על מכירת דירת מגורים יחידה או הקלות מס לעולים חדשים.
במשרד עו"ד חן אברהם ושות' אנו מייצגים לקוחות גם בהליכי ערעור על שומות מס שבח, כפי שנעשה לא אחת בעסקאות מכר דירה יד שנייה או בפרויקטים של פינוי בינוי.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית, הנדרש כאשר ערך הנכס עולה בעקבות שינוי תכנוני – אישור תוכנית בנייה, הקלה או שינוי ייעוד קרקע.
שווי ההשבחה נקבע לפי הערכת שמאי מקרקעין. החיוב בהיטל השבחה נפוץ במיוחד בעסקאות דיני התכנון והבנייה, ולעיתים ניתן לערער עליו או להפחית את הסכום באמצעות ניהול נכון מול הוועדה המקומית.
מע"מ על עסקאות מקרקעין
במקרים מסוימים, ובעיקר בעסקאות נדל"ן מסחרי, יש חובת תשלום מע"מ נוסף על העסקה.
כך למשל, מכירת קרקע ייעודית לבנייה עסקית או השכרת נכסים לשימוש מסחרי מחויבת במע"מ. במקרים כאלה חשוב לבחון את האפשרות לגלם את המע"מ במחיר העסקה או לנהל משא ומתן יעיל מול הצד השני.
ניהול נכון של מיסוי מקרקעין
תכנון מס מקדים
תכנון מס מקדים הוא שלב קריטי בכל עסקת נדל"ן – ומאפשר חיסכון כספי משמעותי.
באמצעות ניתוח מקדים של העסקה ניתן להבטיח ניצול מלא של הקלות ופטורים, למשל בעת מכירת נכס מגורים לצד ניהול עסקאות מורכבות בתחום צוואות וירושות כאשר מדובר בירושה של נכסי נדל"ן.
ייצוג מול רשויות המס
במקרים של מחלוקות מול רשויות המס, חשוב לפעול בליווי משפטי מקצועי.
אנו מייצגים לקוחות בערעורים על שומות, בהליכי משא ומתן מול הרשויות ואף בבתי המשפט, כאשר קיימות מחלוקות על גובה המס או אי־הכרה בניכויים.
פתרון סכסוכים
סכסוכים בתחום מיסוי מקרקעין נפוצים בעיקר בין שותפים לעסקאות, בין יורשים לבין עצמם או מול רשויות מקומיות.
המשרד מתמחה בניהול סכסוכים משפטיים מורכבים, לעיתים כחלק מתיקי עסקאות מכר ורכישה, תוך שמירה על האינטרסים הכלכליים של הלקוח ומניעת הפסדים מיותרים.
סיכום
מיסוי מקרקעין הוא תחום דינמי ומאתגר, הדורש ידע משפטי וכלכלי רחב והבנה עמוקה של החקיקה והפסיקה העדכניות.
אנו במשרד עו"ד חן אברהם ושות' אנו מציעים ללקוחותינו ליווי מקצועי צמוד – החל מתכנון המס בעסקאות, דרך ייצוג מול הרשויות ועד פתרון סכסוכים – על מנת להבטיח תוצאות מיטביות וחיסכון מקסימלי.
צרו קשר עוד היום לייעוץ וליווי משפטי.
