תמ"א 38 זכויות הדיירים – המדריך המלא להגנה על הנכס שלכם

פרויקטים של התחדשות עירונית טומנים בחובם הזדמנות להשבחת הנכס והשגת תשואה טובה לבעלי נכסים, אולם עם הסיכוי לתשואה מגיעות לא מעט סכנות. אם אתם חושבים על תמ"א 38 או שאתם בתהליך כזה, שווה לכם להכיר את הזכויות של דיירים בתהליכי התחדשות עירונית מהסוג הזה.

קודם כל, מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית נולדה מתוך צורך בטיחותי דחוף, אך הפכה עם השנים למנוע הצמיחה העיקרי של עולם הנדל"ן במרכזי הערים.

הרעיון הבסיסי העומד מאחורי התוכנית, הוא יצירת מנגנון כלכלי המאפשר לחזק מבנים ישנים ללא עלות כספית מצד הדיירים, וזאת בתמורה לזכויות בנייה שמוענקות ליזם, אשר מאפשרות לו לבנות דירות חדשות על הגג או באגפים חדשים. כלומר הקבלן  מתחייב לחזק את הבניין, לשפץ אותו ולהעניק לדיירים תוספות בנייה משמעותיות, והוא מרוויח את האפשרות למכור דירות בבניין הזה.

קיימים שני מסלולים עיקריים בתוכנית זו. המסלול הראשון הוא חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1), במסגרתו הדיירים ממשיכים לגור בבניין בעוד היזם מעבה את היסודות, מוסיף ממ"דים ומרפסות ובונים קומות נוספות.

המסלול השני הוא הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), בו הבניין הישן נהרס כליל ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני. בשני המקרים, ההשפעה על ערך הנכס ועל איכות החיים היא דרמטית, אך כך גם המורכבות המשפטית והצורך להגן על הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות לאורך כל התהליך.

מהן הזכויות הבסיסיות של דיירים בפרויקט תמ"א 38

העיקרון המנחה החשוב ביותר בפרויקטים הללו הוא עיקרון של "אפס עלויות לדייר", כלומר זכות הבסיס של כל דייר היא לא להוציא כסף מכיסו עבור הפרויקט. כל העלויות, לרבות עלויות הבנייה, התכנון, האגרות, המיסים והיועצים, חלות באופן בלעדי על היזם.

זה כולל גם את תשלום שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים, ושל המפקח ההנדסי מטעמם. חשוב להבין כי למרות שהיזם הוא המשלם, חובת הנאמנות של אנשי המקצוע הללו היא לדיירים בלבד.

מעבר לפטור מעלויות, הדיירים זכאים לקבלת תמורות פיזיות בנכס. לרוב מדובר בתוספת של חדר ממ"ד המגדיל את שטח הדירה ומשפר את בטיחותה, הוספת מרפסת שמש, התקנת מעלית בבניין ושיפוץ הלובי והחזיתות.

בפרויקטים של הריסה ובנייה, הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה, הגדולה בדרך כלל מהדירה המקורית, הכוללת גם חניה תת קרקעית ומחסן, בהתאם לאפשרויות התכנוניות במגרש. חשוב לעגן זכויות אלו במפרט טכני מדויק ומחייב שיהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המשפטי.

בטוחות וערבויות כרשת ביטחון

אחת הזכויות הקריטיות ביותר במסגרת תמ"א 38 נוגעת למערך הבטוחות. היזם מחויב להעמיד לרשות הדיירים סל של ערבויות שיבטיח את השלמת הפרויקט גם במקרה של קריסה כלכלית.

הבטוחה החשובה ביותר היא ערבות חוק מכר או ערבות ביצוע בנקאית אווטונומית, המבטיחה כי במקרה שהיזם לא יוכל לסיים את הבנייה, הדיירים יוכלו לממש את הערבות כדי להשלים את העבודות באמצעות קבלן אחר.

בנוסף לערבות הביצוע, בפרויקטים של הריסה ובנייה בהם הדיירים מפנים את דירותיהם, היזם חייב לספק ערבות דמי שכירות. ערבות זו מבטיחה כי הדיירים יקבלו את דמי השכירות החודשיים שלהם בכל תקופת הבנייה, ללא תלות במצבו הכלכלי של היזם.

כמו כן, קיימות ערבויות נוספות כגון ערבות מיסים, שנועדה להבטיח כי היזם ישלם את כל המיסים החלים על הפרויקט ולא ישאיר את הדיירים עם חובות לרשויות המס, וערבות בדק לתקופה שלאחר מסירת הדירות.

ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי מבחינת זכויות הדייר

בעוד ששתי התוכניות עוסקות בהתחדשות עירונית, קיימים הבדלים מהותיים בזכויות ובמנגנונים המשפטיים. תמ"א 38 מתמקדת בדרך כלל בבניין בודד ומכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח תוכנית מתאר ארצית, הליך שהוא לרוב מהיר יותר.

לעומת זאת, פינוי בינוי הוא הליך תכנוני רחב היקף המתייחס למתחמים שלמים ודורש אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, הליך מורכב וארוך יותר.

מבחינת זכויות הדייר, בפרויקטים של פינוי בינוי קיימת לעיתים גמישות רבה יותר בקביעת התמורות, שכן התב"ע החדשה מאפשרת הגדלה משמעותית יותר של זכויות הבנייה ושינוי ייעוד הקרקע.

עם זאת, בתמ"א 38 הזכויות נגזרות ישירות מהוראות התמ"א ומהמדיניות של הוועדה המקומית, מה שלעיתים מגביל את היכולת של היזם להעניק תוספות שטח נרחבות.

עורך דין המתמחה בתחום עריכת חוזים במקרקעין ידע לנתח את המצב התכנוני הספציפי ולייעץ לדיירים באיזה מסלול ניתן למקסם את התמורות תוך מזעור הסיכונים.

השוואה: סוגי ערבויות והגנה על הדייר

שלבי העבודה מול עורך דין המייצג דיירים

השלב הראשון והקריטי ביותר הוא בחירת עורך הדין שייצג את הדיירים. טעות נפוצה היא להסתמך על עורך הדין של היזם או על עורך דין שאינו מתמחה ספציפית בהתחדשות עירונית.

עורך הדין של הדיירים חייב להיות גורם עצמאי לחלוטין, שתפקידו לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות בלבד. הוא זה שינהל את המכרז לבחירת היזם, יבדוק את האיתנות הפיננסית שלו וינהל את המשא ומתן המשפטי והמסחרי.

לאחר בחירת היזם וגיבוש ההסכמות המסחריות, עורך הדין מנסח את ההסכם המשפטי תוך הקפדה על כל מנגנוני ההגנה, לוחות הזמנים, המפרט הטכני והבטוחות.

תפקידו לא מסתיים בחתימה, אלא הוא מלווה את הדיירים לאורך כל תקופת הבנייה, מוודא שהערבויות בתוקף, מפקח על קבלת התמורות ובסופו של יום דואג לרישום הבית המשותף החדש וזכויות הדיירים בטאבו. הליווי הצמוד הזה הוא תעודת הביטוח שלכם לכך שהפרויקט יגיע לסיומו המוצלח.

חשוב להבין: פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות יוצאת דופן לחדש את סביבת המגורים ולשפר את איכות החיים, אך הוא דורש התנהלות זהירה ומקצועית. ההבדל בין פרויקט מוצלח לבין הסתבכות משפטית נעוץ בטיב ההסכם ובאיכות הייצוג המשפטי.

במסגרת ניסיוננו רב השנים בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנחנו מסוגלים להעניק לכם את המעטפת המשפטית המלאה, לדאוג לכל הזכויות המגיעות לכם ולוודא שתקבלו את הדירה החדשה והבטוחה שלכם במינימום סיכונים. אם אתם עומדים בפני פרויקט, נשמח לסייע לכם לעבור את התהליך בביטחון, ולוודא שכל הזכויות שלכם נשמרות.