מכירת דירה שהתקבלה במתנה מחייבת תשומת לב להיבטי המיסוי של העסקה. במדריך זה נפרט את המשמעויות של תקופות הצינון, נשווה את ההליך להורשת נכס ונציג את הסיכונים המשפטיים הקיימים בעסקאות בתוך המשפחה.
מכירה של דירת מתנה ותשלום מס שבח
כאשר אדם רוכש דירה בעסקה רגילה, בהנחה וזו דירתו היחידה והוא עומד בתנאים של דירה יחידה מזכה לפי האמור בחוק מיסוי מקרקעין, הוא לפטור ממס שבח במכירה (בכפוף לתנאי החוק ולתקרות הפטור) כבר מיום הרכישה או בסמוך לו.
לעומת זאת, כאשר מדובר על מכירת דירה שהתקבלה במתנה, המחוקק קבע הגבלות על מנת למנוע ככל האפשר העברת דירה במתנה באופן פיקטיבי, רק כדי להימנע מתשלום מס שבח. ראו סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין:
49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה –
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.
כלומר המחוקק קבע תקופת צינון: החוק קובע כי מקבל המתנה לא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח במכירת הדירה עד שתחלוף תקופה מסוימת מיום קבלתה. מעבר לכך, כאשר מדובר בקטינים (מתחת ל-18), תקופת הצינון אינה נמנית, עד הגיעתו של מקבל המתנה לגיל 18 (כדי למנוע רישום פיקטיבי על ילדים).
הבדל נוסף לעניין מס שבח, הוא בסכום של שווי הרכישה לצורך קביעת שיעור המס: מס שבח מחושב על ההפרש בין הקנייה למכירה, אולם מה קורה כאשר המוכר קיבל את הדירה במתנה? הוא הרי לא שילם על הנכס. משום כך במקרה של מתנה, מקבל המתנה "נכנס בנעליו" של נותן המתנה. משמעות הדבר היא שחישוב השבח (הרווח) ייעשה לפי העלות המקורית שבה נותן המתנה רכש את הדירה בעבר, לעיתים לפני עשרות שנים.
פער זה עלול ליצור חבות מס שבח גבוהה מאוד אם המוכר לא יהיה זכאי לפטור מלא בעת המכירה.
דילמת המיסוי: העברה במתנה מול הורשה
אחת השאלות הנפוצות שאנו נתקלים בהן נוגעת לכדאיות של העברת דירה במתנה בעוד הנותן בחיים, לעומת השארתה בירושה או בצווארה. מבחינת מיסוי מקרקעין, הורשה היא לרוב ההליך המשתלם יותר.
על פי חוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה נחשבת ל"עסקה במקרקעין" ולכן אינה חייבת במס שבח או מס רכישה בעת המעבר ליורש.
יתרה מכך, כאשר היורש ירצה למכור את דירת הירושה, הוא עשוי ליהנות מפטור ספציפי (פטור דירת ירושה) המאפשר לו למכור את הדירה בפטור ממס שבח גם ללא תקופת צינון, בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור בעצמו אילו היה מוכר את הדירה.
לעומת זאת, בעסקת מתנה, מקבל המתנה נדרש לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל בעת הקבלה, וכאמור כפוף לתקופות צינון בעת המכירה. עם זאת, ישנם שיקולים שאינם מיסויים גרידא המטים את הכף לטובת מתנה, כגון הרצון של ההורים להעניק עזרה כלכלית לילדים בחייהם, הרצון להגן על הנכס מפני נושים עתידיים של ההורה, או הצורך לחלק את הרכוש באופן ספציפי כדי למנוע סכסוכי ירושה עתידיים.
סיכונים משפטיים בעסקאות משפחתיות
העברת דירה במתנה ומכירתה לאחר מכן חושפת את הצדדים לסיכונים משפטיים ייחודיים שאינם קיימים בעסקאות שוק רגילות. אחד הסיכונים המרכזיים הוא טענה לעסקה למראית עין. אם רשויות המס יחשדו שהמתנה ניתנה באופן פיקטיבי רק כדי לנצל פטור ממס של המקבל, הן עלולות לבטל את הפטור ולחייב את הצדדים במס מלא ואף בקנסות.
בנוסף, קיים הסיכון של חרטת נותן המתנה. במקרים של התנהגות מחפירה מצד המקבל, החוק מאפשר לנותן המתנה לחזור בו, דבר שעלול לסבך מאוד מכירה עתידית של הנכס לצד שלישי.
היבט נוסף הוא סוגיית ההגנה על הנכס בתוך התא המשפחתי של המקבל. דירה המתקבלת במתנה אינה נחשבת באופן אוטומטי לרכוש משותף של בני הזוג במקרה של גירושין, אלא אם הוכח כוונת שיתוף ספציפית.
מכירת הדירה וערבוב הכספים עם כספי המשפחה המשותפים עלולים לחשוף את התמורה לחלוקה בגירושין, בניגוד לכוונת נותן המתנה המקורי. טיפול משפטי נכון בעת המכירה כולל יצירת מנגנונים שיבטיחו כי כספי התמורה יישארו מוגנים.
תכנון משפטי נכון למיקסום כלכלי של הנכס
מכירת דירה שהתקבלה במתנה היא צומת החלטות קריטי שבו תכנון לקוי עלול לעלות מאות אלפי שקלים בתשלומי מס מיותרים. ההבדליםבין תקופות הצינון, אפשרויות הפטור והסיכונים המשפטיים מחייבים עין מקצועית ומנוסה.
במסגרת ניסיוננו רב השנים במיסוי מקרקעין ועסקאות משפחתיות אנו מסוגלים להעניק לך את התוצאות הטובות ביותר ואת החיסכון המרבי שניתן להשיג במקרה שלך.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לבחינת המקרה הפרטי שלכם, ולתכנון העסקה בצורה הבטוחה והמשתלמת ביותר. מוטב לקבל ייעוץ משפטי עוד לפני עסקת המתנה, על מנת לעבור על כל האפשרויות שלכם בצורה יסודית.
